Ihr Haus Verkaufen: was Sie wissen müssen

Sie haben sich entschieden, Ihr Haus in Spanien zu verkaufen. Eine einschneidende Entscheidung! Sie werden sich von einem Ihrer Vermögenswerte trennen. Das bringt Kosten, Unsicherheit, Zweifel, Zeit, Energie und Emotionen mit sich. Später in diesem Blog werden wir über die damit verbundenen Kosten sprechen. Aber lassen Sie uns mit dem notwendigen Papierkram beginnen.

Welche Dokumente brauchen Sie, um Ihre Immobilie in Spanien zu verkaufen?

In einem Land, in dem man die Bürokratie mehr oder weniger erfunden hat, braucht man mehr als 1 Papier. 

Nachfolgend eine Übersicht der Dokumente, die für den Verkauf Ihrer Immobilie zwingend erforderlich sind.

Eigentumsurkunden für die Immobilie

Ein sehr wichtiges Dokument, um die Eigentumsverhältnisse der Immobilie im Grundbuchamt zu ändern. Wenn es einen Käufer für Ihr Haus gibt, wird Ihr Anwalt Sie um eine Kopie der Eigentumsurkunden bitten. Seien Sie sich bewusst: eine Kopie! Das Original ist nicht notwendig. Warten Sie nicht bis zum Schluss. Am besten holen Sie sich diese Kopie, wenn Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen. Geraten Sie nicht in Panik, wenn Sie sie nicht finden können. Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine Kopie der Urkunde zu erhalten. Wenn Sie die Immobilie mit einem Anwalt gekauft haben, besteht eine gute Chance, dass er eine Kopie hat. Wenn Sie es mit einer Hypothek gekauft haben, können Sie bei der Bank nachfragen, ob sie noch eine Kopie hat. Und ansonsten kann der Notar, den Sie benutzt haben, eine Kopie zur Verfügung stellen. Wenn Sie den Namen des Notars vergessen haben, besteht eine gute Chance, dass Sie diesen auf der Nota Simple finden. 

Die Eigentumsurkunde ist wichtig, um einen privaten Kaufvertrag aufzusetzen. Um Steuern zu berechnen und zu deklarieren. Und um die Verkaufsurkunden aufzusetzen.

Der Energie-Ausweis 

Seit 2013 brauchen Sie einen Energieausweis oder EPC. Ohne dieses Dokument ist es unmöglich, zu verkaufen. Der EPC ist ein Bericht, der angibt, wie effizient der Energieverbrauch eines Hauses ist. Das Haus erhält eine Bewertung im Bereich von A bis G. A ist die effizienteste. Ein qualifizierter Zertifizierer stellt dieses Zertifikat aus. Das können Haustechniker, Architekten oder Vermesser sein. Sie melden sich bei den Zulassungssteuern und Behörden an. Neben der Effizienzklasse erhält der Eigentümer eine Beratung zur Verbesserung der Energieeffizienz. Ein Zertifikat ist 10 Jahre lang gültig, es sei denn, es wurden Änderungen an der Immobilie vorgenommen. Die Kosten für dieses Gutachten sind abhängig von der Größe des Hauses und variieren zwischen 100 und 500 Euro. Die Kosten gehen zu Lasten des Verkäufers. Es ist möglich, diese Kosten bei der Kapitalertragssteuer abzusetzen. Orange Villas arbeitet mit einer qualifizierten und seriösen Firma zusammen, um das EPC zu erstellen.

Nachweis über die Austragung der Hypothek

Wenn die Hypothek getilgt ist, genügt es, das Dokument vorzulegen, das dies belegt. Wenn die Hypothek noch nicht amortisiert ist, müssen Sie diese kündigen und bezahlen. So kann der neue Eigentümer die Immobilie auf seinen Namen eintragen lassen. Dies machen Sie beim Notar, wenn Sie den Verkauf registrieren.

Zuletzt bezahlte Rechnungen

Der Verkäufer muss Kopien der letzten bezahlten Rechnungen vorlegen. Denken Sie an Gas, Wasser, Strom usw. Die Zahlungen müssen auf dem neuesten Stand sein, um Ihr Haus zu verkaufen.

IBI

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Immobiliensteuer. Jeder Immobilienbesitzer muss die IBI bezahlen. Sie gilt für Residenten und Nicht-Residenten. Die IBI ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Der steuerpflichtige Wert der Immobilie ist die Grundlage für die IBI. Der Verkäufer muss eine Bescheinigung aushändigen, die beweist, dass die Zahlungen der IBI auf dem neuesten Stand sind. Sie zahlen die IBI einmal im Jahr. Verkäufer und Käufer treffen eine private Vereinbarung über die Höhe der IBI, die jede Partei zu zahlen hat (im Verhältnis). 

Cedula de Habitabilidad

Oder Bescheinigung über Bewohnbarkeit. Ein Dokument, das besagt, dass die Immobilie den Anforderungen des Rathauses an die Bewohnbarkeit entspricht. Das Rathaus stellt diese Dokumente an einen Bauherrn aus, wenn er einen Neubau fertigstellt. Es verfällt nach 5 Jahren. Dann muss der Eigentümer der Immobilie das Zertifikat erneuern. In diesem Fall stellt das Rathaus eine "licencia de segunda ocupación" aus. Ein wichtiges Dokument, da der Käufer Ihren Wasservertrag nicht übernehmen kann, wenn Sie es nicht haben.

Gemeinschaftsbezogene Dokumente

Dies gilt nur, wenn Sie ein Haus in einer Gemeinschaft mit gemeinschaftlichen Einrichtungen verkaufen. In diesem Fall gibt es eine Gemeinschaft von Immobilieneigentümern. Jeder Hauseigentümer in der Gemeinschaft muss Gemeinschaftsgebühren zahlen. Die Kosten decken z.B. die Instandhaltung der Gärten, des Pools, der Turnhalle, des Gebäudes. Der Verwalter der Gemeinschaft muss eine Bescheinigung über die Zahlung ausstellen. 

Der Käufer muss eine Kopie der Statuten und Regeln der Eigentümergemeinschaft erhalten.

Inspección Técnica de Edificios

Die Inspección Técnica de Edificios (ITE) gilt für Gebäude, die mehr als 50 Jahre alt sind. Es handelt sich um eine regelmäßige Kontrolle, um den Erhalt und den Zustand des Gebäudes zu überprüfen. Eine Bewertung der Gesundheit und Sicherheit, der Zugänglichkeit und der Dekorationsbedingungen. Wenn Sie diese Inspektion bereits hatten, müssen Sie das Dokument vorlegen, das dies bescheinigt.

Das ist also der ganze Papierkram, den Sie brauchen, um Ihre Immobilie zu verkaufen. Aber was ist mit den Kosten für den Verkauf einer Immobilie. Wer zahlt was? Lassen Sie uns ein Licht auf dieses wichtige Thema werfen.

Kosten, die beim Verkauf einer Immobilie anfallen

Kosten für die Beschaffung von Dokumenten (Verkäufer)

Wenn Sie keine korrekten Kopien der oben genannten Dokumente haben, müssen Sie diese unbedingt besorgen. Und natürlich müssen Sie für diese bezahlen. Aber, wie gesagt, ohne sie können Sie die Immobilie nicht verkaufen.

Kapitalertragssteuer (Verkäufer)

Diese ist eine Steuer auf den Gewinn, den Sie mit dem Verkauf gemacht haben. Also auf den Verkaufspreis abzüglich dessen, was Sie laut Notarurkunde dafür bezahlt haben. Der CGT-Satz variiert je nach Betrag. Im Jahr 2021 variiert er, Sie zahlen zwischen 19, 21, 23 oder 26 %. Es ist möglich, einige Kosten, wie z. B. Maklergebühren, vor der Berechnung abzuziehen. 

Sie leben länger als 3 Jahre in Spanien und Sie reinvestieren das Geld aus dem Verkauf Ihrer Hauptwohnung, um eine andere Hauptwohnung zu kaufen. In diesem Fall müssen Sie keine CGT zahlen. Bedingung ist, dass Sie mindestens die nächsten drei Jahre in Ihrer neuen Hauptwohnung leben müssen. Wenn Sie älter als 65 Jahre sind, brauchen Sie diese Steuer nicht zu zahlen. Wenn Sie ein Haus verkaufen, das Sie vor 1995 gekauft haben, können Sie ebenfalls eine Steuerermäßigung erhalten. Die Regeln und Vorschriften ändern sich ständig. Wir empfehlen daher, sich mit einem Finanzberater in Verbindung zu setzen. 

Nicht-Resident Retention (Verkäufer)

Sie verkaufen Ihr Haus, und Sie sind ein Nicht-Resident. In diesem Fall muss der Käufer Ihrer Immobilie 3% des Verkaufspreises in der notariellen Urkunde einbehalten. Der Käufer muss diesen Betrag an die "Hacienda" (die spanische Steuerbehörde) zahlen. Der Verkäufer kann eine Rückerstattung beantragen, wenn seine Steuerschuld weniger als 3% beträgt.

Plusvalia (Verkäufer)

Eine Steuer, die auf dem Wertzuwachs des Grundstücks basiert, auf dem die Immobilie steht. Die Berechnung der Plusvalia basiert auf drei Dingen. Erstens, die Lage des Grundstücks. Zweitens, dem Wert des Grundstücks im Kataster. Und drittens die Dauer des Eigentums an der Immobilie. Sie zahlen diese Steuer an das örtliche Rathaus. Laut Gesetz zahlt der Verkäufer die Plusvalia. Aber, wenn beide Parteien einverstanden sind, kann auch der Käufer die Plusvalia zahlen. 

Maklerprovision (Verkäufer)

Wenn Sie ein Maklerbüro mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt haben, müssen Sie die vereinbarte Provision zahlen. In unserer Region beträgt diese meist 4 oder 5% (je nachdem, ob es sich um ein exklusives Angebot handelt oder nicht). In Ausnahmefällen gelten andere Prozentsätze. Es ist möglich, dass der Verkäufer diese Gebühr von der Kapitalertragssteuer absetzen kann. 

Hypothekenstornierungskosten (Verkäufer)

Dies gilt natürlich nur, wenn Sie eine Hypothek auf die Immobilie haben.

Anwaltskosten (Verkäufer und Käufer) 

Wir empfehlen sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer, die Dienste eines seriösen Anwalts in Anspruch zu nehmen. Einen, der sich mit dem spanischen Recht bestens auskennt. Die Anwälte werden zusammenarbeiten, um das Geschäft zu regeln und den Papierkram zu erledigen. 

Notargebühren (Käufer)

Dies sind die Kosten in Bezug auf die Urkunden (Escritura). Heutzutage ist es üblich, dass der Käufer diese Gebühren bezahlt. Der in der Urkunde genannte Verkaufspreis bestimmt die Gebühr.

Grunderwerbssteuer (Käufer)

Die Grunderwerbssteuer variiert von Region zu Region. Der Katasterwert für jede Gemeinde hat direkten Einfluss auf die Grunderwerbssteuer. Sie zahlen die Grunderwerbssteuer, wenn Sie eine Immobilie aus zweiter Hand kaufen. Im Falle eines Neubaus zahlt der Käufer eine IVA (Mehrwertsteuer) von 10%. Zusätzlich zur IVA zahlen Sie auch eine Steuer auf dokumentierte Rechtsakte oder IAJD. IAJD steht für Impuestos Actos Juridicos Documentados. 

Kosten der Immobilienbewertung (Käufer)

Wenn ein Käufer eine Hypothek benötigt, muss die Bank ein Wertgutachten für die Immobilie erstellen. 

Diese Schätzung geht zu Lasten des Käufers. 

Was SIE tun können, um den Verkauf Ihrer Immobilie zu beschleunigen

Viele Faktoren beeinflussen die Geschwindigkeit des Verkaufs einer Immobilie. Einige liegen außerhalb Ihrer Kontrolle. Einige nicht. Nachfolgend ein paar Tipps, die helfen können.

Kleiden Sie Ihr Haus

In einem anderen zukünftigen Blog werden wir Ihnen mehr über dieses Thema erzählen. Bringen Sie persönliche Dinge weg und dekorieren Sie in neutralen Farben neu. Achten Sie auch darauf, dass es keine Anzeichen für die Anwesenheit eines Haustieres etc. gibt. 

Vermarkten Sie Ihr Haus gut

Entscheiden Sie sich für einen erfahrenen, zuverlässigen und seriösen Immobilienmakler, wie Orange Villas. Am besten ist eine Agentur, die mit einem professionellen Fotografen zusammenarbeitet, um die besten Aufnahmen von Ihrer Immobilie zu bekommen.

Dokumente

Verkomplizieren Sie nicht den ganzen Verkaufsprozess, indem Sie nicht die richtigen Dokumente haben. Stellen Sie sicher, dass Sie ein komplettes Papierpaket parat haben.

Realistische Preisgestaltung

Recherchieren Sie in dieser Hinsicht selbst ein wenig. Und hören Sie auf den Rat des Immobilienmaklers, da dieser den Markt kennt. Wenn Ihre Immobilie gut aussieht und der Preis marktgerecht ist, können Sie nicht verlieren. 

Ein letzter Ratschlag: lassen Sie sich nicht überwältigen oder stressen. Ein Immobilienmakler wie Orange Villas kennt den Job in- und auswendig. Wir werden Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen. Wir können Sie in Kontakt mit ausgezeichneten Anwälten, Währungsmaklern und Architekten bringen. Wenn Sie eine Immobilie zu verkaufen haben, nehmen wir sie gerne in unsere Bücher auf.

(übersetzt mit DeepL)