Vender su casa: lo que debe saber

Ha decidido vender su casa en España. ¡Una decisión impactante! Vas a deshacerte de uno de tus activos. Te va a suponer un coste, incertidumbre, dudas, tiempo, energía y emoción. Más adelante en este blog hablaremos de los costes que conlleva. Pero empecemos con el papeleo necesario.

¿Qué documentos necesita para vender su propiedad en España?

En un país donde más o menos inventaron la burocracia se necesita más de un papel.

A continuación un resumen de los documentos que son obligatorios para vender su propiedad.

Escritura de la propiedad

Un documento muy importante para cambiar la titularidad de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Cuando haya un comprador para su casa, su abogado le pedirá una copia de los títulos de propiedad. Tenga en cuenta: ¡una copia! El original no es necesario. No espere hasta el final. Lo mejor es recuperar esta copia cuando ponga su propiedad en el mercado. No se asuste si no la encuentra. Hay varias maneras de recuperar una copia de la escritura. Si compró la propiedad con un abogado, es muy probable que él tenga una copia. Si la compró con una hipoteca, puede comprobar con el banco si todavía tiene una copia. Y si no, el notario que utilizaste puede proporcionarte una copia. Si ha olvidado el nombre del notario, es muy probable que lo encuentre en la nota simple. 

El título de propiedad es importante para redactar un contrato privado de compraventa. Para calcular y declarar los impuestos. Y para redactar la escritura de compraventa. 

El certificado de eficiencia energética 

Desde 2013 se necesita un Certificado de Eficiencia Energética o EPC. Sin este documento es imposible vender. El EPC es un informe que indica la eficiencia del consumo energético de una casa. La casa obtiene una calificación en el rango de la A a la G. La A es la más eficiente. Un certificador cualificado emite este certificado. Pueden ser ingenieros técnicos de la vivienda, arquitectos o topógrafos. Se inscriben en el registro de impuestos y autoridades. Además del índice de eficiencia, el propietario recibe asesoramiento para mejorar la eficiencia energética. El certificado tiene una validez de 10 años, a no ser que se hayan realizado cambios en la vivienda. Los costes de este estudio dependen del tamaño de la casa y varían entre 100 y 500 euros. Los costes corren a cargo del vendedor. Es posible deducir estos costes para el impuesto de plusvalía. Orange Villas colabora con una empresa cualificada y de confianza para obtener el EPC.

Prueba de la cancelación de la hipoteca

Si la hipoteca está amortizada, basta con mostrar el documento que lo acredite. Si la hipoteca aún no está amortizada, hay que cancelarla y pagarla. Así el nuevo propietario puede registrar la propiedad a su nombre. Esto se hace en el notario cuando se registra la venta.

Últimas facturas pagadas

El vendedor tiene que proporcionar copias de las últimas facturas pagadas. Piense en el gas, el agua, la electricidad, etc. Los pagos tienen que estar al día para poder vender su casa.

IBI

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto sobre la propiedad español. Todo propietario tiene que pagar el IBI. Se aplica a residentes y no residentes. El IBI varía según el ayuntamiento. El valor imponible de la propiedad es la base del IBI. El vendedor tiene que entregar un certificado que acredite que los pagos del IBI están al día. El IBI se paga una vez al año. Vendedor y comprador llegarán a un acuerdo privado sobre el importe del IBI que debe pagar cada parte (en proporción). 

Cédula de Habitabilidad

Un documento que acredita que la vivienda cumple los requisitos de habitabilidad del ayuntamiento. El ayuntamiento emite estos documentos a un constructor cuando termina una nueva construcción. Caduca a los 5 años. Entonces el propietario de la vivienda tiene que renovar el certificado. En ese caso, el ayuntamiento emitirá una "licencia de segunda ocupación". Un documento importante ya que el comprador no puede hacerse cargo de su contrato de agua si no lo tiene.

Documentos relacionados con la comunidad

Esto sólo se aplica si usted vende una casa en una comunidad con instalaciones comunes compartidas. En este caso existe una Comunidad de Propietarios. Cada propietario de la comunidad tiene que pagar los gastos comunes. Los gastos cubren, por ejemplo, el mantenimiento de los jardines, la piscina, el gimnasio y el edificio. El administrador de la Comunidad tiene que emitir un certificado de pago. 

El comprador tiene que recibir una copia de los estatutos y normas de la comunidad de propietarios.

Inspección Técnica de Edificios

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) se aplica a los edificios de más de 50 años. Se trata de un control periódico para comprobar la conservación y el estado del edificio. Se evalúan las condiciones de seguridad y salud, accesibilidad y decoración. Si ya se ha realizado esta inspección hay que aportar el documento que lo certifica.

Así pues, este es todo el papeleo que necesitas para vender tu inmueble. Pero ¿qué pasa con el coste de la venta de una propiedad? ¿Quién paga qué? Iluminemos este importante tema.

Coste de la venta de una propiedad

Coste de obtención de documentos (vendedor)

Si no dispone de las copias correctas de los documentos mencionados anteriormente, sin duda tiene que conseguirlas. Y, por supuesto, tiene que pagar por ellos. Pero, como se ha dicho, sin ellos no puede vender la propiedad.

Impuesto sobre las ganancias de capital (vendedor)

El impuesto sobre las ganancias de capital (es un impuesto sobre el beneficio que has obtenido con la venta. Es decir, el precio de venta menos lo que has pagado por él según la escritura notarial. El tipo de impuesto sobre las ganancias de capital varía en función del importe. En 2021 se paga entre el 19, el 21, el 23 o el 26 %. Es posible deducir algunos gastos, como los de la agencia, antes de hacer el cálculo. 

Si vives más de 3 años en España y reinviertes el dinero de la venta de tu vivienda principal para comprar otra vivienda principal. En este caso no tienes que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital. La condición es que tengas que vivir en tu nueva vivienda principal durante al menos los tres años siguientes. Si es mayor de 65 años no tiene que pagar este impuesto. Si vende una casa que compró antes de 1995, también puede obtener una reducción de impuestos. Las normas y reglamentos cambian constantemente. Por ello, le recomendamos que se ponga en contacto con un asesor financiero. 

Retención de no residentes (vendedor)

Usted vende su casa y es un no residente. En ese caso, el comprador de su propiedad tiene que retener el 3% del precio de venta en la escritura notarial. El comprador tiene que pagar esta cantidad a "Hacienda" (el hombre de los impuestos españoles). El vendedor puede reclamar un reembolso si su deuda tributaria es inferior al 3%.

Plusvalía (vendedor)

Es un impuesto basado en el incremento del valor del terreno en el que se encuentra la propiedad. El cálculo de la Plusvalía se basa en tres cosas. Primero, la ubicación de la propiedad. Segundo, el valor de la parcela en el catastro. Y tercero, el periodo de propiedad del inmueble. Este impuesto se paga en el ayuntamiento. Por ley, el vendedor paga la plusvalía. Pero, si ambas partes están de acuerdo, el Comprador puede pagar también la Plusvalía. 

Comisión de la agencia (vendedor)

Si ha utilizado una agencia inmobiliaria para vender su propiedad, tiene que pagar la comisión acordada. En nuestra región, la mayoría de las veces es del 4 o el 5% (dependiendo de si se trata de un anuncio exclusivo o no). En casos excepcionales se aplican otros porcentajes. Es posible que el vendedor deduzca esta comisión del impuesto sobre la plusvalía. 

Gastos de cancelación de la hipoteca (vendedor)

Por supuesto, esto sólo se aplica cuando se tiene una hipoteca sobre la propiedad.

Gastos legales (vendedor y comprador) 

Recomendamos que tanto el vendedor como el comprador contraten los servicios de un abogado de confianza. Uno que conozca los entresijos de la legislación española. Los abogados trabajarán juntos para arreglar el trato y hacer el papeleo. 

Gastos de notaría (comprador)

Son los gastos relativos a las escrituras. Hoy en día, es una práctica común que el comprador pague estos honorarios. El precio de venta mencionado en la escritura determina los honorarios.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (comprador)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) varía de una región a otra. El valor catastral de cada municipio influye directamente en el ITP. El ITP se paga cuando se compra una propiedad de segunda mano. En el caso de una nueva construcción, el comprador paga el IVA del 10%. Además del IVA, también se paga un Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o IAJD. IAJD significa Impuestos Actos Jurídicos Documentados. 

Costes de valoración de la propiedad (comprador)

Si un comprador necesita una hipoteca, el Banco tiene que hacer una valoración del inmueble. 

Esta tasación corre a cargo del comprador. 

Lo que USTED puede hacer para acelerar la venta de su propiedad

Son muchos los factores que influyen en la rapidez de la venta de un inmueble. Algunos están fuera de su control. Otros no. A continuación le ofrecemos algunos consejos que pueden ayudarle.

Viste tu casa

En otro futuro Blog te contaremos más sobre este tema. Retira los objetos personales y redecora con colores neutros. Además, asegúrate de que no hay señales de la presencia de una mascota, etc. 

Promocione bien su casa

Elige una agencia inmobiliaria con experiencia, fiable y de confianza, como Orange Villas. Lo mejor es una agencia que trabaje con un fotógrafo profesional para obtener las mejores imágenes de su propiedad.

Documentos

No complique todo el proceso de venta por no tener los documentos adecuados. Asegúrese de tener preparado un paquete completo de papeles.

Precios realistas

Investigue usted mismo en este sentido. Y escuche los consejos del agente inmobiliario, ya que ellos conocen el mercado. Si su propiedad tiene buena pinta y el precio es el que confirma el mercado, no puede perder. 

Un último consejo: no se agobie ni se estrese. Un agente inmobiliario como Orange Villas conoce el trabajo al dedillo. Le ayudaremos a vender su propiedad. Podemos ponerle en contacto con excelentes abogados, corredores de divisas y arquitectos. Si tiene una propiedad en venta, estaremos encantados de incluirla en nuestros libros.

(traducido con DeepL)