Vendre sa maison: ce qu'il faut savoir

Vous avez décidé de vendre votre maison en Espagne. Une décision lourde de conséquences ! Vous allez vous débarrasser d'un de vos biens. Cela va entraîner des coûts, des incertitudes, des doutes, du temps, de l'énergie et des émotions. Plus tard dans ce blog, nous parlerons des coûts impliqués. Mais commençons par les formalités administratives nécessaires.

De quels documents avez-vous besoin pour vendre votre propriété en Espagne?

Dans un pays où l'on a plus ou moins inventé la bureaucratie, vous avez besoin de plus d'un papier. 

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des documents qui sont obligatoires pour vendre votre propriété.

Titres de propriété

Un document très important pour changer la propriété de la propriété dans le registre foncier. Lorsqu'il y a un acheteur pour votre maison, votre avocat vous demandera une copie des titres de propriété. Attention : une copie ! L'original n'est pas nécessaire. N'attendez pas la fin du processus. Le mieux est de récupérer cette copie lorsque vous mettez votre bien sur le marché. Ne paniquez pas si vous ne la trouvez pas. Il existe plusieurs façons de récupérer une copie de l'acte. Si vous avez acheté le bien avec un avocat, il y a de fortes chances qu'il en ait une copie. Si vous l'avez acheté avec un prêt hypothécaire, vous pouvez vérifier auprès de la banque si elle en a encore une copie. Et sinon, le notaire auquel vous avez fait appel peut vous en fournir une copie. Si vous avez oublié le nom du notaire, il y a de fortes chances que vous le trouviez sur la Nota Simple. Le titre de propriété est important pour rédiger un contrat d'achat privé. Pour calculer et déclarer les taxes. Et pour rédiger les actes de vente.

Le certificat de performance énergétique

Depuis 2013, vous avez besoin d'un certificat de performance énergétique ou CPE. Sans ce document, il est impossible de vendre. Le CPE est un rapport indiquant l'efficacité de la consommation énergétique d'une maison. La maison reçoit une note allant de A à G. A est la plus efficace. Un certificateur qualifié délivre ce certificat. Il peut s'agir d'ingénieurs en bâtiment, d'architectes ou de géomètres. Ils s'inscrivent auprès des autorités et des taxes d'enregistrement. Outre le taux d'efficacité, le propriétaire reçoit des conseils pour améliorer l'efficacité énergétique. Un certificat est valable pendant 10 ans, sauf si des modifications ont été apportées à la propriété. Les coûts pour cette enquête dépendent de la taille de la maison et varient entre 100 et 500 euros. Les coûts sont à la charge du vendeur. Il est possible de déduire ces coûts pour l'impôt sur les plus-values. Orange Villas travaille en collaboration avec une société qualifiée et réputée pour obtenir l'EPC.

Preuve de l'annulation de l'hypothèque

Si l'hypothèque est remboursée, il suffit de montrer le document qui le prouve. Si l'hypothèque n'est pas encore amortie, il faut l'annuler et la payer. De cette manière, le nouveau propriétaire peut enregistrer le bien à son nom. Vous faites cela chez le notaire lorsque vous enregistrez la vente.

Dernières factures payées

Le vendeur doit fournir des copies des dernières factures payées. Pensez au gaz, à l'eau, à l'électricité, etc. Les paiements doivent être à jour pour pouvoir vendre votre maison.

IBI

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l'impôt foncier espagnol. Tout propriétaire d'un bien immobilier doit payer l'IBI. Il s'applique aux résidents et aux non-résidents. L'IBI varie selon les mairies. La valeur imposable de la propriété est la base de l'IBI. Le vendeur doit remettre un certificat qui prouve que les paiements de l'IBI sont à jour. Vous payez l'IBI une fois par an. Le vendeur et l'acheteur concluront un accord privé sur le montant de l'IBI que chaque partie doit payer (en proportion).

Cedula de Habitabilidad

Ou certificat d'habitabilité. Document qui atteste que le bien répond aux exigences d'habitabilité de la mairie. La mairie délivre ces documents à un constructeur lorsqu'il achève une nouvelle construction. Il expire au bout de 5 ans. Ensuite, le propriétaire du bien doit renouveler le certificat. Dans ce cas, la mairie délivre une "licencia de segunda ocupación". Un document important car l'acheteur ne peut pas reprendre votre contrat d'eau si vous ne l'avez pas.

Documents relatifs à la communauté

Cela ne s'applique que si vous vendez une maison dans une communauté avec des installations communes partagées. Dans ce cas, il existe une communauté de propriétaires. Chaque propriétaire de la communauté doit payer des frais communaux. Ces frais couvrent notamment l'entretien des jardins, de la piscine, du gymnase et du bâtiment. L'administrateur de la communauté doit délivrer un certificat de paiement.

L'acheteur doit recevoir une copie des statuts et du règlement de la communauté des propriétaires.

Inspección Técnica de Edificios

L'Inspección Técnica de Edificios (ITE) s'applique aux bâtiments de plus de 50 ans. Il s'agit d'un contrôle régulier visant à vérifier la conservation et l'état du bâtiment. Une évaluation des conditions de santé et de sécurité, d'accessibilité et de décoration. Si vous avez déjà eu ce contrôle, vous devez fournir le document qui l'atteste.

Voilà donc tous les documents dont vous avez besoin pour vendre votre bien. Mais qu'en est-il du coût de la vente d'une propriété ? Qui paie quoi ? Faisons la lumière sur ce sujet important.

Coût de la vente d'un bien immobilier

Coût d'obtention des documents (vendeur)

Si vous ne disposez pas des copies correctes des documents mentionnés ci-dessus, vous devez absolument les obtenir. Et bien sûr, vous devez les payer. Mais, comme nous l'avons dit, sans ces documents, vous ne pouvez pas vendre le bien.

Impôt sur les plus-values (vendeur)

L'impôt sur les plus-values (CGT) est un impôt sur le bénéfice que vous avez réalisé lors de la vente. Il s'agit donc du prix de vente moins ce que vous avez payé selon l'acte notarié. Le taux de la CGT varie en fonction du montant. En 2021 il varie vous payez entre 19, 21, 23 ou 26 %. Il est possible de déduire certains coûts, comme les frais d'agence, avant de faire le calcul.

Vous vivez plus de 3 ans en Espagne et vous réinvestissez l'argent de la vente de votre résidence principale pour acheter une autre résidence principale. Dans ce cas, vous ne devez pas payer de CGT. La condition est que vous devez vivre dans votre nouvelle résidence principale pendant au moins les trois prochaines années. Si vous avez plus de 65 ans, vous ne devez pas payer cet impôt. Si vous vendez une maison que vous avez achetée avant 1995, vous pouvez également bénéficier d'une réduction d'impôt. Les règles et règlements changent constamment. C'est pourquoi nous vous recommandons de prendre contact avec un conseiller financier.

Rétention des non-résidents (vendeur)

Vous vendez votre maison, et vous êtes un non-résident. Dans ce cas, l'acheteur de votre propriété doit conserver 3% du prix de vente dans l'acte notarié. L'acheteur doit payer ce montant à la "Hacienda" (le fisc espagnol). Le vendeur peut demander un remboursement si son obligation fiscale est inférieure à 3%.

Plusvalia (Vendeur)

Une taxe basée sur l'augmentation de la valeur du terrain sur lequel se trouve la propriété. Le calcul de la Plusvalia est basé sur trois éléments. Premièrement, l'emplacement de la propriété. Deuxièmement, la valeur de la parcelle dans le cadastre. Et troisièmement, la période de possession du bien. Vous payez cette taxe à la mairie locale. Selon la loi, c'est le vendeur qui paie la plusvalue. Mais, si les deux parties sont d'accord, l'Acheteur peut également payer la plusvalia.

Commission d'agence (vendeur)

Si vous avez fait appel à une agence immobilière pour vendre votre bien, vous devez payer la commission convenue. Dans notre région, cette commission est généralement de 4 ou 5 % (selon qu'il s'agit d'une inscription exclusive ou non). Dans des cas exceptionnels, d'autres pourcentages s'appliquent. Il est possible pour le vendeur de déduire ces frais de l'impôt sur les plus-values.

Frais d'annulation de l'hypothèque (vendeur)

Bien sûr, cela ne s'applique que si vous avez une hypothèque sur la propriété.

Frais juridiques (vendeur et acheteur)

Nous recommandons au vendeur et à l'acheteur de faire appel aux services d'un avocat réputé. Un avocat qui connaît les tenants et aboutissants de la loi espagnole. Les avocats travailleront ensemble pour conclure l'affaire et accomplir les formalités administratives.

Frais de notaire (acheteur)

Il s'agit des frais relatifs aux actes (Escritura). De nos jours, il est courant que l'acheteur paie ces frais. Le prix de vente mentionné dans l'acte détermine les frais.

Taxe sur le transfert de propriété (Acheteur)

La taxe sur le transfert de propriété (TTP) varie d'une région à l'autre. La valeur cadastrale de chaque commune a une influence directe sur la TTP. Vous payez la TTP lorsque vous achetez une propriété d'occasion. Dans le cas d'une nouvelle construction, l'acheteur paie une IVA (TVA) de 10 %. En plus de l'IVA, vous payez également une taxe sur les actes juridiques documentés ou IAJD. IAJD signifie Impuestos Actos Juridicos Documentados.

Frais d'évaluation de la propriété (acheteur)

Si un acheteur a besoin d'un prêt hypothécaire, la banque doit procéder à une évaluation du bien.

Cette évaluation est à la charge de l'acheteur.

Ce que VOUS pouvez faire pour accélérer la vente de votre propriété

De nombreux facteurs influencent la rapidité de la vente d'une propriété. Certains sont indépendants de votre volonté. D'autres ne le sont pas. Voici quelques conseils qui pourraient vous aider.

Habillez votre maison

Dans un prochain blog, nous vous en dirons plus sur ce sujet. Enlevez les affaires personnelles et redécorez votre maison dans des couleurs neutres. Assurez-vous également qu'il n'y a aucun signe de la présence d'un animal domestique, etc.

Commercialisez bien votre maison

Choisissez une agence immobilière expérimentée, fiable et réputée, comme Orange Villas. Il s'agit d'une agence qui travaille avec un photographe professionnel pour obtenir les meilleurs clichés de votre propriété.

Documents

Ne compliquez pas tout le processus de vente en ne disposant pas des bons documents. Veillez à ce qu'un dossier complet soit prêt.

Prix réalistes

Faites des recherches vous-même à cet égard. Et écoutez les conseils de l'agent immobilier, qui connaît le marché. Si votre propriété a l'air bien et que le prix est conforme au marché, vous ne pouvez pas perdre.

Un dernier conseil : ne vous laissez pas submerger par le stress. Un agent immobilier comme Orange Villas connaît son métier sur le bout des doigts. Nous vous aiderons à vendre votre propriété. Nous pouvons vous mettre en contact avec d'excellents avocats, courtiers en devises et architectes. Si vous avez une propriété à vendre, nous serons ravis de l'ajouter à nos livres.

(traduit avec DeepL)