Uw woning verkopen: wat u moet weten

U heeft besloten uw huis in Spanje te verkopen. Een ingrijpende beslissing! U gaat afscheid nemen van één van uw bezittingen. Het brengt kosten, onzekerheid, twijfels, tijd, energie en emotie met zich mee. Later in deze blog zullen we het hebben over de kosten die hiermee gepaard gaan. Maar laten we beginnen met het benodigde papierwerk.

Welke documenten heeft u nodig om uw onroerend goed in Spanje te verkopen

In een land waar ze de bureaucratie min of meer hebben uitgevonden heeft u meer dan 1 papier nodig.

Hieronder een overzicht van documenten die verplicht zijn om uw onroerend goed te verkopen.

Eigendomsakte van de woning

Een zeer belangrijk document om het eigendom van het onroerend goed te wijzigen in het kadaster. Wanneer er een koper is voor uw huis zal uw advocaat u vragen om een kopie van de eigendomsakte. Let op: een kopie! Het origineel is niet nodig. Wacht niet tot het einde. Het beste is om deze kopie op te vragen wanneer u uw woning op de markt brengt. Raak niet in paniek als u het niet kunt vinden. Er zijn verschillende manieren om een kopie van de akte op te vragen. Als u het onroerend goed met een advocaat heeft gekocht, is de kans groot dat hij een kopie heeft. Als u het met een hypotheek heeft gekocht,kunt u bij de bank navragen of zij nog een kopie hebben. En anders kan de notaris die u heeft gebruikt een kopie verstrekken. Als u de naam van de notaris bent vergeten, is de kans groot dat u deze terugvindt op de Nota Simple. De eigendomsakte is belangrijk om een onderhands koopcontract op te stellen. Om belastingen te berekenen en aan te geven. En om de verkoopakte op te stellen. 

Het Energie Certificaat

Sinds 2013 heeft u een energie certificaat nodig. Zonder dit document is het onmogelijk om te verkopen. Het is een rapport dat de efficiëntie van het energieverbruik van een huis aangeeft. Het huis krijgt een score van A tot G. A is het meest efficiënt. Een gekwalificeerde certificeerder geeft dit certificaat af. Naast het rendementscijfer krijgt de eigenaar advies om de energie-efficiëntie te verbeteren. Een certificaat is 10 jaar geldig tenzij er veranderingen aan de woning zijn aangebracht. De kosten voor dit onderzoek zijn afhankelijk van de grootte van het huis en variëren tussen de 100 en 500 euro. De kosten zijn voor rekening van de verkoper. Het is mogelijk om deze kosten af te trekken voor de vermogensrendementsheffing. Orange Villas werkt samen met een gekwalificeerd en gerenommeerd bedrijf om de EPC te verkrijgen.

Bewijs van royement van de hypotheek

Als de hypotheek is afgelost, is het voldoende om het document te tonen dat dit bewijst. Als de hypotheek nog niet is afgelost, moet u de hypotheek annuleren en betalen. Op deze manier kan de nieuwe eigenaar het eigendom op zijn naam laten registreren. Dit doet u bij de notaris bij de inschrijving van de verkoop.

Laatst betaalde rekeningen

De verkoper moet kopieën overleggen van de laatst betaalde rekeningen. Denk hierbij aan gas, water, elektra etc. De betalingen moeten up to date zijn om het huis te kunnen verkopen.

IBI

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de Spaanse onroerend goed belasting. Elke eigenaar van onroerend goed moet IBI betalen. Het geldt voor ingezetenen en niet-ingezetenen. De IBI varieert per gemeentehuis. De belastbare waarde van het onroerend goed is de basis voor de IBI. De verkoper moet een certificaat overhandigen dat bewijst dat de betalingen van de IBI up to date zijn. U betaalt de IBI één keer per jaar. Verkoper en koper maken een onderhandse afspraak over het bedrag van de IBI dat elke partij moet betalen (naar rato). 

Bewoonbaarheidsverklaring

Een document waarin staat dat de woning voldoet aan de bewoonbaarheidsvereisten van de gemeente. Het gemeentehuis geeft deze documenten af aan een bouwer wanneer hij een nieuwbouw afrondt. Het vervalt na 5 jaar. Dan moet de eigenaar van de woning het certificaat vernieuwen. In dat geval zal het gemeentehuis een "licencia de segunda ocupación" afgeven. Een belangrijk document omdat de koper uw watercontract niet kan overnemen als u het niet heeft.

Documenten met betrekking tot de urbanisati

Dit geldt alleen als u een huis verkoopt in een urbanisatie met gedeelde gemeenschappelijke voorzieningen. In dit geval is er een vereniging van huiseigenaren. Elke huiseigenaar in de gemeenschap moet gemeenschappelijke kosten betalen. De kosten dekken o.a. het onderhoud van tuinen, zwembad, fitness en het gebouw. De beheerder van de urbanisatie moet een certificaat van betaling afgeven. De koper dient een kopie van de statuten en reglementen van de vereniging van eigenaren te ontvangen.

Technische inspectie van gebouwen

De Inspección Técnica de Edificios (ITE) is van toepassing op gebouwen die meer dan 50 jaar oud zijn. Het is een regelmatige controle om de conservering en de staat van het gebouw te controleren. Het evalueert gezondheid en veiligheid, toegankelijkheid en decoratieve omstandigheden. Als u deze inspectie al hebt gehad, moet u het document overleggen dat dit certificeert.

Dit is dus al het papierwerk dat u nodig heeft om uw woning te verkopen. Maar hoe zit het met de kosten van de verkoop van een woning. Wie betaalt wat? Laten we eens kijken naar dit belangrijke onderwerp.

Kosten voor de verkoop van een onroerend goed

Kosten voor het verkrijgen van noodzakelijke documenten (Verkoper)

Als u niet beschikt over de juiste kopieën van de hierboven vermelde documenten, moet u deze zeker verkrijgen. En natuurlijk moet u hiervoor betalen. Maar, zoals gezegd, zonder deze documenten kunt u het onroerend goed niet verkopen.

Vermogenswinstbelasting (Verkoper)

De Vermogenswinstbelasting is een belasting op de winst die u heeft gemaakt met de verkoop. Dus de verkoopprijs min wat u er volgens de notariële akte voor betaald heeft. Het tarief van deze belasting varieert naargelang het bedrag. In 2021 betaalt u 19, 21, 23 of 26 %. Het is mogelijk om bepaalde kosten, zoals makelaarskosten, af te trekken voordat u de berekening maakt. 

U woont meer dan 3 jaar in Spanje en u herinvesteert het geld van de verkoop van uw hoofdwoning om een andere hoofdwoning te kopen. In dit geval hoeft u geen CGT te betalen. Voorwaarde is wel dat u ten minste de komende drie jaar in uw nieuwe hoofdwoning woont. Als u ouder bent dan 65 jaar hoeft u deze belasting niet te betalen. Als u een huis verkoopt dat u vóór 1995 hebt gekocht, kunt u ook een belastingvermindering krijgen. Regels en voorschriften veranderen voortdurend. Daarom raden wij u aan contact op te nemen met een financieel adviseur. 

Inhouding niet-ingezetenen (verkoper)

U verkoopt uw huis, en u bent een niet-ingezetene. In dat geval moet de koper van uw woning 3% van de verkoopprijs in de notariële akte inhouden. De koper moet dit bedrag betalen aan de "Hacienda" (de Spaanse fiscus). De verkoper kan aanspraak maken op teruggaaf als zijn belastingplicht minder dan 3% is.

Plusvalia (Verkoper)

Een belasting gebaseerd op de waardestijging van de grond waar het object op staat. De berekening van de Plusvalia is gebaseerd op drie dingen. Ten eerste, de ligging van het onroerend goed. Ten tweede, de waarde van het perceel in het kadaster. En ten derde, de periode van eigendom van het onroerend goed. U betaalt deze belasting aan het plaatselijke gemeentehuis. Volgens de wet betaalt de verkoper de plusvalia. Maar, als beide partijen akkoord gaan, kan de koper ook de plusvalia betalen. 

Makelaarscommissie (Verkoper)

Als u een beroep doet op een makelaarskantoor om uw woning te verkopen, moet u de overeengekomen commissie betalen. In onze regio is dit meestal 4 of 5% (afhankelijk van wel of geen exclusieve listing). In uitzonderlijke gevallen gelden andere percentages. Het is mogelijk voor de verkoper om deze vergoeding af te trekken van de vermogenswinstbelasting. 

Kosten voor het opzeggen van de hypotheek (verkoper)

Dit geldt natuurlijk alleen als u een  hypotheek heeft op het onroerend goed.

Juridische kosten (verkoper en koper) 

Wij raden zowel de verkoper als de koper aan om een gerenommeerde advocaat in te huren. Eén die de ins en outs van de Spaanse wet kent. De advocaten zullen samenwerken om de deal te regelen en het papierwerk gedaan te krijgen. 

Notariskosten (koper)

Dit zijn de kosten met betrekking tot de akten (Escritura). Tegenwoordig is het gebruikelijk dat de koper deze kosten betaalt. De verkoopprijs vermeld in de akte bepaalt de vergoeding.

Overdrachtsbelasting (koper)

De overdrachtsbelasting varieert van regio tot regio. De kadastrale waarde per gemeente heeft directe invloed. U betaalt deze belasting als u een reeds bestaande woning heeft gekocht. In geval van nieuwbouw betaalt de koper een IVA (BTW) van 10%. Bovenop de IVA betaalt u ook nog een Belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen of IAJD. IAJD staat voor Impuestos Actos Juridicos Documentados. 

Taxatiekosten onroerend goed (koper)

Als een koper een hypotheek nodig heeft, moet de bank een taxatie van het onroerend goed maken. Deze taxatie is voor rekening van de koper. 

Wat u kunt doen om de verkoop van uw onroerend goed te versnellen

Veel factoren beïnvloeden de snelheid van de verkoop van een woning. Sommige liggen buiten uw macht. Sommige ook niet. Hieronder een aantal tips die kunnen helpen.

Kleed uw huis aan

In een andere toekomstige Blog zullen we u meer vertellen over dit onderwerp. Haal persoonlijke spullen weg en richt het opnieuw in met neutrale kleuren. Zorg er ook voor dat er geen tekenen zijn van de aanwezigheid van een huisdier etc. 

Zet het goed op de markt

Kies voor een ervaren, betrouwbare en gerenommeerde makelaar, zoals Orange Villas. Het beste is een makelaar die werkt met een professionele foto om de beste foto's van uw woning te krijgen.

Documenten

Maak het hele verkoopproces niet ingewikkelder door niet over de juiste documenten te beschikken. Zorg ervoor dat u de complete papierwinkel klaar heeft liggen.

Een realistische prijs

Doe zelf wat onderzoek op dit gebied. En luister naar het advies van de makelaar, want zij kennen de markt. Als uw woning er goed uitziet en de prijs marktconform is, kunt u niet verliezen. 

Een laatste advies: laat u niet overweldigen of stressen. Een makelaar als Orange Villas kent het vak tot in de puntjes. Wij zullen u helpen bij de verkoop van uw woning. Wij kunnen u in contact brengen met uitstekende advocaten, makelaars en architecten. Als u een woning te koop heeft staan, nemen wij deze graag op in onze boeken.